Conseguir un piso no es nada fácil en la actualidad. Esto es especialmente cierto en el caso de las personas jóvenes, por lo que conseguir independizarse del hogar familiar no es tarea fácil. Sin embargo, opciones como el alquiler con derecho a compra pueden hacer que las cosas sean mucho menos complicadas.
Esto no quiere decir que el alquiler con derecho a compra sea la solución para la burbuja financiera que puso los precios de las viviendas por las nubes. Sin embargo, es una buena alternativa a la compra tradicional, al menos para las personas que no cuentan con una buena liquidez monetaria a corto plazo.
Si quieres saber en qué consiste esta figura y cómo puede ayudarte a conseguir la vivienda de tus sueños, entonces te invitamos a que continúes leyendo este artículo.
¿Qué es el alquiler con derecho a compra?
Esta figura consiste en un contrato mixto o doble que se crea por medio de dos subcontratos. El primer contrato es el que estipula el acuerdo de alquiler y el segundo los términos de compraventa.
A través de los contratos de este tipo, el inquilino tendrá la posibilidad de, tras finalizar el plazo que se estipule en el contrato, comprar la vivienda por un precio previamente acordado. La ventaja con respecto a la compra tradicional radica en que habría un descuento parcial o total de las mensualidades pagadas con anterioridad. Por lo tanto, puede hacer que la compra de una vivienda sea mucho más fácil de realizar.
El Tribunal Supremo define a esta figura como un precontrato que comienza siendo unilateral, en el cual se fijan unas condiciones bajo las cuales será posible celebrar el contrato de compraventa de manera exclusiva en el futuro.
En otras palabras, esta fórmula fija unas condiciones de compraventa con anterioridad y, transcurrido un tiempo determinado, el inquilino contará con el derecho a comprar la vivienda según el precio que se haya acordado. Claro está que esta fórmula estará sujeta a las variaciones presentes en las condiciones de cada contrato, pero en líneas generales no existen muchas variaciones en los detalles.
Requisitos para hacer un contrato de alquiler con derecho a compra
Actualmente, no existe en España ningún marco jurídico encargado de regular las condiciones específicas bajo las cuáles se deben estructurar esta clase de contratos. No obstante, sí existen alusiones a los dos subcontratos que lo conforman en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ello, se considera legalmente como un contrato en el cual se debe primar la libertad de las partes y la autonomía de la voluntad.
Además, partiendo de las alusiones anteriormente señaladas, hay que decir que los siguientes requisitos sí son indispensables para la creación de los dos subcontratos:
- El precio de compra de la vivienda debe fijarse.
- Se debe señalar el plazo en el cual se podrá comprar la vivienda.
- El inquilino debe tener total autonomía para decidir si realizará la compra cuando se cumpla el plazo fijado, incluso cuando el arrendador no lo desee.
- Generalmente, se debe fijar una prima a abonar al arrendador como parte de la concesión del derecho de compra. Lo común es que esa prima se descuente en caso de que se concrete la venta o, por el contrario, se pierda si no se llega a un acuerdo para la venta de la vivienda.
Condiciones y plazo para la compra
Si se desea permitir la opción de compra, el arrendatario tiene la responsabilidad de hacer esta opción efectiva dentro de un plazo previamente determinado. Lo ideal es que la condición para la opción de compra se fije a través de un notario. Sin embargo, también es posible que se haga de una forma diferente.
Por otra parte, es importante que para hacer el contrato no se limiten las medidas a una designación por notaría, sino que también debería realizarse un acta notarial.
En lo referente al plazo, éste debería acordarse al principio del alquiler de la vivienda, de manera que ambas partes estén de acuerdo. En caso de que no se haya llegado a un acuerdo entre ambas partes, existe la posibilidad de que un juez determine el plazo.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas del alquiler con derecho a compra?
El alquiler con derecho a compra tiene varias ventajas, pero también tiene ciertas desventajas. Tanto si eres el inquilino como el arrendatario, necesitas conocerlas en profundidad para saber si este tipo de contratos te resultan convenientes en tu situación.
Ventajas para el arrendatario
- El alquiler implica un ingreso desde el principio.
- La prima inicial es un excelente seguro contra el impago del alquiler.
- Permite obtener ingresos por alquiler sin descartar la opción de venderla.
- Se mantienen los beneficios fiscales provenientes del alquiler.
- Si el inquilino no compra la casa después de que transcurra el plazo fijado, se conservará la prima inicial.
Desventajas para el arrendatario
- Si la intención desde un principio era vender la vivienda y el inquilino no la compra, entonces se habría desperdiciado algo de tiempo.
- No será posible vender la propiedad durante el período de alquiler, incluso cuando se obtengan grandes ofertas.
- En caso de que aumenten los precios de las viviendas, no habrá posibilidad de aumentarlo, ya que no se puede cambiar la cantidad fijada en el contrato previo.
Ventajas para el inquilino
- Debido a que parte del alquiler y la prima se descontarán del precio de la vivienda, puede ser más fácil que comprar una vivienda desde un principio.
- Cuando se firma el contrato la opción de compra estará asegurada.
- Si en algún momento durante el alquiler se decide adquirir la vivienda, entonces se tendrá libertad para la compra de la vivienda, incluso cuando el arrendatario no desee vender.
Desventajas para el inquilino
- Si cuando se cumple el plazo fijado no se desea comprar la vivienda, se perderá la prima abonada al principio.
- En caso de que los precios de las viviendas bajen, no se podrá cambiar el precio de compra, ya que esté será fijo desde el principio del contrato.
- El inquilino contará con una carga fiscal considerable, puesto que ésta estará regida por la opción de compra, el alquiler y el doble tributo al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Con todo lo antes dicho queda en evidencia que, dependiendo de las circunstancias, el alquiler con derecho a compra puede ser una gran alternativa a la compra y venta tradicional de viviendas. En ocasiones puede ser más razonable optar por simplemente alquilar un piso sin el derecho a compra, en el caso del arrendatario.
De igual forma, para los inquilinos ésta puede ser una gran opción para comprar una vivienda sin tener que pagarla por completo de inmediato; pero, en función de cómo evolucionen los precios durante el plazo que se fije, podría también ser una mala decisión.
Por lo tanto, es recomendable que en un principio se evalúe con detenimiento las ventajas y las desventajas, todo con el objetivo de que a posteriori se pueda medir lo arriesgado que sería optar por esta figura jurídica cuando se vaya a establecer un contrato.
Referencias
- Reclamador, E. (2020, 26 mayo). Alquiler con opción a compra: ¿es viable? Rebeldes con causa, el blog de reclamador.es. https://www.reclamador.es/blog/alquiler-con-opcion-compra/
- F. (2018, 16 mayo). Alquiler con opción a compra: ¿cómo funciona? Fotocasa.es Blog. https://www.fotocasa.es/blog/alquiler/alquiler-con-opcion-compra-como-funciona/
