Mucha gente sueña con poder vivir sin trabajar a una edad temprana y cada cual busca su camino y la fórmula para conseguirlo. Algunas personas ven en la idea de conseguir la mayor rentabilidad comprando un piso para alquilar como el medio para conseguir ese objetivo soñado, y por ello es una práctica que se ha puesto de moda en los últimos años entre la gente con posibles que puede permitírselo.
Es verdad que las rentas que genera una vivienda alquilada se consideran ingresos pasivos, en la medida en la que no se necesita tu presencia física o tu actuación directa para cobrarlos. Una vez alquilas un piso, las rentas mensuales son unos ingresos que te vayan a llegar a la cuenta, casi sin tener que hacer nada. ¿Pero cómo se hace esto sacando el máximo rendimiento? En este artículo de hoy te lo explicamos
¿Cómo conseguir la mayor rentabilidad comprando un piso para alquilar?
Muchas personas han visto en la compra de un piso para alquilar una excelente forma de poner su dinero a trabajar. Especialmente en estos últimos años en los que el dinero no vale nada, los plazos fijos no pagan, y la bolsa o la renta fija son una ruina.
Además, el nuevo repunte que está viviendo el negocio inmobiliario en los últimos cinco años está dando argumentos a los inversores para sumarse al negocio de comprar y alquilar. Al tiempo que obtienen unas rentas mensuales, el activo que lo genera se revaloriza. Es una dinámica que se retroalimenta y que hace que parezca un negocio redondo.
Sin embargo, a raíz de la crisis que está provocando el COVID se puede estar generando cierta burbuja en el alquiler, por lo que hay que tener cuidado con lo que se compra y donde se compra. Es verdad que en algunas ciudades hay problemas para encontrar piso y que tan pronto se pone un anuncio, los teléfonos no paran de sonar.
Las mejores viviendas para conseguir la mayor rentabilidad comprando un piso para alquilar
No hay duda de que hay demanda y de que se puede sacar un buen dinero comprando un piso para alquilar, pero los tiempos también cambian y, del mismo modo que ahora las cosas van bien, un deterioro en la economía, puede hacer que muchas personas pierdan su empleo, se reduzca la demanda de alquiler y comience haber problemas de cobro a los inquilinos.
Hoy por hoy, dependiendo de lo que se compre y donde se compre, la rentabilidad que se está obteniendo, oscila entre el 5% y el 8,5% anual. Lo que quiere decir que el periodo de recuperación de la inversión inicial vía alquileres, oscila entre los 20 y 12 años. Por este motivo, es muy importante saber qué inmueble es el que debes elegir para conseguir la mayor rentabilidad comprando un piso para alquilar.
Por ejemplo, en contra de lo que mucha gente pueda pensar, los pisos más rentables para alquilar, son las viviendas pequeñas de entre 45 y 70 metros cuadrados, de 1 o 2 habitaciones. Con lo cual, sale más a cuenta comprar dos viviendas pequeñas para alquilar que una vivienda grande.
La ubicación, lo más importante para conseguir la mayor rentabilidad comprando un piso para alquilar
Es fundamental que estén bien situados en el barrio o la ciudad. La localización es clave para que la demanda sea más alta. Hay que pensar en clave de una persona de fuera que viene a esa ciudad a trabajar o estudiar y las referencias de ubicación que puede tener. Los barrios más periféricos son poco conocidos y tendrán menos atractivo para inquilino potencial.
Busca una baja inversión inicial
Dicho esto, para aumentar la tasa de retorno, es esencial que la inversión inicial sea la más baja posible. Los pisos más baratos y rentables, son los pisos de herencias. Si hay muchos herederos, todos o parte viven fuera mejor. Preferirán deshacerse del inmueble rápidamente y coger el dinero que les corresponda. Al tener un pequeño porcentaje de una vivienda en copropiedad, suelen valorarlo a la baja. Al fin y al cabo, es un dinero con el que no contaban.
Viviendas céntricas en edificios viejos sin ascensor, suelen ser una buena ganga. Si piensas en clave de comprar una casa para vivir, es probable que nunca optes por un piso en un edificio sin ascensor. Pero cuando estas de paso en una ciudad, ese es un factor que te importa mucho menos a la hora de decidir. Que no tenga ascensor, afecta mucho más al precio de compra de la vivienda que al precio del alquiler. Por lo tanto, desde el punto de vista del retorno de la inversión, merecen la pena.
Consideraciones antes de invertir en vivienda para alquilar
Comprar un inmueble para alquilar puede ser rentable siempre y cuando se realice la compra y la reforma si la precisa, con fondos propios. Pero, en caso de endeudarte para hacer la operación, los gastos de la compra y los intereses representarán un sobrecoste, que reducirá el retorno de la inversión.
Algunas personas piensan que comprar un piso para alquilar pidiendo prestado, es como tener una hucha inversa en la que el inmueble se va pagando sólo con las rentas mensuales. Por lo que al financiarlo, las cuotas de la hipoteca le obligan a ahorrar ese dinero. Pero acuérdate de lo que pasó en 2007-2008. Las viviendas perdieron entre un 40-60% de su valor.
Si llega una nueva crisis, puedes tener problemas de cobro con los inquilinos. Y al final verte pagando una hipoteca con tus propios ingresos porque a ti no te pagan. Y en lugar de tener un ingreso pasivo, tienes una nueva carga que te reduce tu renta disponible. Consiguiendo el efecto contrario al buscado. En lugar de tener más libertad financiera, te convertirías en un esclavo de tu deuda.
Referencias
Ac, A. (s. f.). Comprar un piso para alquilar y generar ingresos pasivos. Recuperado 2 de octubre de 2020, de https://www.ahorrocapital.com/2019/01/comprar-un-piso-para-alquilar-y-generar.html
