El artículo 467 del Código Civil define el usufructo como el «derecho a gozar de la propiedad ajena con la obligación de preservar su forma y sustancia, salvo que el título de su constitución o la ley autorice lo contrario». Así, cuando una persona posee el derecho de usufructo de un bien, tiene derecho a usarlo y disfrutarlo, pero no es de su propiedad.
Usufructo proviene del latín que significa disfrutar del uso de algo. En el contexto de la propiedad española, es posible que a una persona se le otorgue el usufructo de la propiedad, es decir, el derecho de uso vitalicio, mientras que otra persona posee la propiedad legal pura o “nuda propiedad”. Esto se ve con frecuencia en los testamentos españoles donde, por ejemplo, un esposo o esposa tiene el usufructo y los hijos poseen la propiedad básica, lo que reduce la cantidad del impuesto a la herencia que de otro modo se pagaría si el esposo o la esposa heredaran la propiedad por completo.
¿Cómo se puede constituir el usufructo?
El usufructo puede constituirse por Ley o por voluntad del constituyente. Puede establecerse por contrato, siendo necesario ser dueño del bien y tener capacidad para disponer. Además, este derecho puede constituirse por un período de tiempo determinado.
¿Se constituye el derecho de usufructo en condición de suspensión?
Sí, el usufructo se puede constituir bajo condición suspensiva (por ejemplo, le doy a una persona el usufructo de una propiedad si contrae matrimonio) o en condición resolutoria (dono a esa persona el usufructo, pero su derecho acaba cuando cumpla 30 años, sin haberse casado).
¿Existen otras formas de incorporación?
En el caso de usufructo sobre bienes inmuebles, el contrato deberá inscribirse en el registro de la propiedad como cualquier otro derecho real. Asimismo, el usufructo puede estar constituido por testamento, pudiendo incluso serlo para varias personas de forma conjunta o sucesiva.
Finalmente, el usufructo podrá constituirse por ley, como en el caso previsto en el artículo 430 del Código Civil, en el caso de bienes adquiridos por hijos menores donde la administración y la mitad del usufructo corresponda a quienes ejercen la patria potestad.
¿Cuáles son las obligaciones de los usufructuarios?
- Elaboración de un inventario, en el que, antes de entrar en el goce del inmueble, el usufructuario debe tasar el inmueble y comprobar el estado del inmueble, con el fin de garantizar la restitución del inmueble y, en su caso, indemnización por abusos.
- Prestación de una garantía. A excepción de los padres que no están obligados a darlo, la fianza tiene como finalidad garantizar que las cosas se utilizarán con moderación y que serán devueltas al propietario con sus accesiones, no empeoradas ni deterioradas por su negligencia.
- Pago de contribuciones y cargas ordinarias.
- Si es gratuita, el usufructuario deberá realizar las reparaciones necesarias para el mantenimiento de la propiedad, salvo que la necesidad surja por vejez, vicio intrínseco o deterioro grave previo al usufructo.
- Llamar la atención del propietario sobre la alteración de su derecho.
- Usar el bien con cuidado o diligencia, pero el mal uso no la extingue.
- Al final, deberá entregar el bien o el derecho al dueño, y devolver las cosas en la misma especie, cantidad y calidad, y si esto no es posible, devolverle su valor.
¿Cuáles son los derechos del usufructuario?
Consisten en el derecho a usar o disfrutar del bien, a recibir los frutos naturales, industriales y civiles. Puede transferir sus derechos, arrendarlos y gravarlos, y puede ceder sus derechos a otros.
¿Cuáles son las causas de la extinción del derecho de usufructo?
- Muerte del usufructuario si no es sucesivo.
- Caducidad del plazo si es puntual.
- Cumplimiento de la condición si fue objeto de una condición resolutoria.
- Por consolidación, cuando el usufructo y la propiedad desnuda recaen en una sola persona.
- Por prescripción extintiva.
- Por renuncia del usufructuario.
- Por pérdida total o parcial de la cosa.
- Por cesación del derecho que lo constituía.
¿Cuáles son entonces los derechos y obligaciones del usufructo de una propiedad?
En primer lugar, el usufructuario tiene derecho a la posesión exclusiva de la propiedad. En segundo lugar, los gastos ordinarios que conlleva vivir en la propiedad como el IBI (tarifas), agua, luz, gas, etc., son responsabilidad del usufructuario. El impuesto a la recolección de basura es un poco inusual, ya que técnicamente es responsabilidad del propietario de la propiedad, pero se puede recuperar del usufructo.
Las reparaciones ordinarias derivadas del uso diario de la propiedad, como grifos rotos, cerraduras de ventanas o puertas, también son responsabilidad del usufructuario.
Las reparaciones extraordinarias, aquellas que no surgen por el desgaste o el uso ordinario, son responsabilidad del propietario de la propiedad. Un ejemplo sería el reemplazo de viejas tuberías de agua que se han corroído debido al paso del tiempo. Por supuesto, existen “áreas grises” en las que es importante buscar un buen asesoramiento legal.
Si la propiedad está en una comunidad de propietarios, entonces las cuotas comunes de la comunidad (“cuotas ordinarias”) y también la parte de la prima del seguro de comunidad que se relaciona con la propiedad son responsabilidad del usufructuario. Por otro lado, los pagos únicos por obras que la comunidad de propietarios ha acordado realizar son normalmente responsabilidad del propietario. Algunos ejemplos serían la instalación de un ascensor u obras para reparar daños a la estructura del edificio.
Derecho de usufructo en la antigua Roma
Según el derecho romano, el usufructo era una especie de servidumbre personal, a la que la gente en ese momento llamaba servitutes personarum.
Era el derecho de beneficio de una persona sobre la propiedad de otra. El usufructuario nunca llegaba a ser dueño pleno de la propiedad. Sin embargo, tenían interés en la propiedad en sí durante algunos años o toda la vida. Además, los usufructuarios podrían vender su interés usufructorio, pero no la propiedad.
El concepto de usufructo nació en Roma, aunque no hay nada claro sobre la fecha exacta en la que se creó como institución de carácter familiar y sucesorio. Normalmente, se dice que en sus orígenes, el usufructo era considerado como servidumbre personal, pero la verdad es que, es el Derecho justinianeo el que lo califica como servidumbre. Nació para «sustituir una laguna del Derecho sucesorio familiar».
La finalidad del usufructo en sus principios consistía en aseverar la subsistencia de la viuda, sin la necesidad de nombrarla como heredera en perjuicio de los hijos. Por esta razón, el marido dejaba a su mujer el derecho a usar y gozar de determinados bienes. Así la unidad familiar se mantenía entre la viuda y los hijos que, en realidad, también podía usar esos bienes. En este ámbito familiar, era instrumento ideal para la protección de los demás miembros de la familia que estaban necesitados, los ancianos e incapacitados.
Además de este sentido familiar, destaca su uso como derecho personalísimo, lo que, en sus orígenes, impide su enajenación tanto inter vivos como mortis causa. Es el principio usufructus alienari non potest.
